市街化調整区域で建物

そもそも市街化区域は想像つきますが、市街化調整区域ってなんだか判りにくくありませんか？

そんな時はこう書き直すと判りやすいです。

• 市街化区域　⇒　市街化促進区域
  用途ごとに商業や工業や住宅などを発展させたい地域なので建築制限はそこまで厳しくない
• 市街化調整区域　⇒　市街化抑制区域
  農地などの緑を守ることを優先したい地域なので厳しい建築制限を設定している

そもそも建物を建てるときには建築基準法以外に都市計画法を満たすことが必要になります。

この都市計画法では線引きと呼ばれる下記の都市計画法第7条に定める区域区分が行われます。

第七条　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

都市計画法第７条の線引きは、昭和43年の都市計画法の改正により創設された制度です。神奈川県では、昭和45年6月10日に最初の区域区分の見直しが行われました。

予め開発申請が必要な区域は下表となり、市街化調整区域では第二種特定工作物（ゴルフコース等の運動・レジャー施設墓園）を除く全ての建築物が開発申請の対象となります。

そのため「原則、市街化調整区域では建物は建てられない」と言われるゆえんです。

ただし、建築する建物によっては都市計画法の許可が必要ない場合もあります。
例えば、次のような建物や条件によっては、許可を得ることにより建築が可能であったり、許可が不要であったりします。

1. 市街化調整区域という制度ができる前から家が建っていた場合
2. 調整区域内にある農家の分家を調整区域内に建築する場合
3. 市街化調整区域内で大規模開発をしその大規模開発内で建築する場合
4. 農林漁業者の住宅や農林漁業用建築物を建築する場合
5. 鉄道の施設や医療施設、小中学校などの公益上必要なものを建築する場合

このような場合は都市計画法の許可が下りたり、許可が不要だったりします。農地、山林、漁業及び公的な施設以外の我々に関係しそうな所の１は条例5条第5号（既存宅地）と呼ばれ、市街化調整区域に係る線引きの日前から、次のいずれかに該当する土地であり、その後現在に至るまで継続して当該要件に該当していること。

１ 土地の登記事項証明書における地目が宅地の土地
２ 固定資産課税台帳が宅地として評価されている土地
３ 建築基準法に基づく道路位置指定の申請をして造成した土地
４ 建築基準法に基づく工作物の確認を受けて造成した土地
５ 建築物を建てる目的で農地転用許可を受けていた土地
６ 建築確認を受けて、建築物を建築した土地
７ その他建築物の敷地であることが明らかであると認められる土地

昭和45年の線引き前に1－3の様に宅地あるいは、道路位置指定の申請して造成した土地は既存宅地として、新たに建物を建てることが可能となります。

つまり昭和45年の線引き前の宅地は許可なく建物を建てることが出来ます。ただ正確には新規に立てる場合の条件がさらにありますので、詳しくは各市町村の開発審査課で確認が必要です。